서울 주요 재건축 단지를 중심으로 기존에 확정된 정비계획을 수정해 최고 높이를 대폭 상향하려는 움직임이 잇따르고 있습니다.
이미 관리처분인가를 받고 이주를 진행 중인 사업 막바지 단계 단지들까지 최고 층수를 49층에서 59층 이상으로 높이는 정비계획 변경을 추진하는 상황입니다.
이러한 초고층 재건축 재추진 현상이 아파트 자산 가치와 정주 여건에 미치는 긍정적 영향과 함께 발생 가능한 위험 요소를 구체적으로 살펴봅니다.
확정된 정비계획도 바꾸는 서울 주요 단지 현황
서울 아파트 최고 층수를 35층으로 제한하던 규제가 폐지되면서, 이미 인허가를 마친 단지들도 최고 높이를 상향 조정하고 있습니다.
이주 단계에서 층수 상향을 시도하는 강남·송파 단지
강남구 도곡동 개포한신은 지난해 최고 35층, 816채 규모로 관리처분인가를 받은 뒤 이주를 시작했습니다.
하지만 동시에 최고 49층, 792채로 정비계획을 변경하는 안을 작성해 서울시 통합심의를 통과했습니다. 이주 단계에서 인허가 계획을 크게 바꾸는 것은 매우 드문 사례입니다.
송파구 잠실동 우성4차 역시 이주를 앞두고 기존 최고 32층 계획을 49층으로 높이는 변경안을 지자체에 제출했습니다.
건물 수를 9개 동에서 7개 동으로 줄이고 높이를 올리는 투 트랙 전략으로 착공 전 인허가를 마치겠다는 계획입니다.
한강변 및 경관 우수 단지의 초고층화 경쟁
용산구 이촌동 한강맨션은 기존 35층 관리처분인가 계획을 뒤로하고 최고 59층 재건축을 목표로 정비계획을 다시 수립하고 있습니다.
성동구 옥수동 한남하이츠도 한강 조망권을 확보하기 위해 기존 20층 사업시행계획을 35층으로 상향 변경하는 절차를 진행 중입니다.
이러한 흐름은 성수전략정비구역 4지구(최고 64층)와 압구정2구역(최고 66층) 등 주요 입지 단지들이 통합심의를 통과하면서 더욱 가속화되고 있습니다.
단지들이 위험을 무릅쓰고 초고층을 추진하는 이유
절차적 번거로움과 일정 지연 위험에도 불구하고 초고층을 고집하는 이유는 자산 가치 극대화에 있습니다.
지역 랜드마크 확보를 통한 자산 가치 상승
초고층 아파트는 지역 내 최고 높이라는 상징성을 얻어 랜드마크 단지로 자리 잡게 됩니다.
높은 상징성은 입주 후 아파트 브랜드 프리미엄을 강화하고 매매 가격 형성에서 유리한 위치를 점하는 핵심 요소가 됩니다.
조망권 확보 및 단지 내 개방감 개선
층수를 높이면 건축물의 건폐율을 낮출 수 있어 동 간 거리가 넓어집니다.
이를 통해 단지 내 개방감을 극대화하고, 한강이나 주요 녹지를 조망할 수 있는 세대를 더 많이 확보할 수 있습니다.
초고층 변경 추진 시 발생하는 주요 위험 요소
고층화 전략이 항상 긍정적인 결과만 가져오는 것은 아니며, 사업성과 공공성 측면에서 명확한 한계도 존재합니다.
인허가 재진행에 따른 사업 지연과 조합원 갈등
정비계획을 대폭 수정하면 핵심 인허가 절차를 초기 단계부터 다시 밟아야 합니다.
이 과정에서 빠른 입주를 원하는 조합원과 시간과 비용을 더 들여서라도 초고층을 원하는 조합원 간의 갈등이 발생하여 사업 기간이 길어질 수 있습니다.
공공 경관 독식 및 도시 경관 훼손 우려
특정 단지가 초고층으로 들어설 경우 한강이나 남산 등 시민이 공유해야 할 자연 경관을 가릴 수 있습니다.
특정 단지의 경관 독식 문제를 막기 위해 공공 차원의 엄격한 심의와 검토가 필요하다는 지적이 이어집니다.
자주 묻는 질문
Q1. 관리처분인가 이후에도 재건축 층수를 변경할 수 있나요?
A1. 절차상 변경은 가능하지만 정비계획 변경, 건축심의, 사업시행계획 변경 등 핵심 인허가를 다시 받아야 합니다. 이 경우 전체 사업 기간이 연장될 가능성이 높습니다.
Q2. 초고층으로 재건축하면 조합원의 사업성이 무조건 좋아지나요?
A2. 랜드마크 형성으로 아파트 가치는 올라가지만, 고층 건설에 따른 특수 공법과 공사비 증가로 조합원 분담금이 늘어날 수 있으므로 면밀한 사업성 분석이 필요합니다.
Q3. 서울시 '35층 룰'이 폐지되면 모든 재건축 단지가 초고층으로 지어지나요?
A3. 높이 규제는 완화되었으나 용적률 제한과 일조권, 도시경관 심의 기준은 그대로 적용됩니다. 모든 단지가 초고층이 될 수 있는 것은 아니며 지자체의 통합심의를 통과해야 합니다.
0 댓글