정부가 발표한 부동산 세제 개편안이 공개 직후부터 거센 비판과 반발에 직면하고 있습니다.

 원칙을 세워두고도 현장과 충돌할 때마다 수많은 특례와 예외 조항을 덧붙이는 모습이 마치 조건이 복잡한 수능 입시 전형을 떠올리게 합니다.

 정책의 기본 틀보다 예외 규정이 더 복잡해지면서, 실수요자들은 세무 전문가의 도움 없이는 본인의 세 부담을 예측하기 힘든 상황에 놓였습니다.

세제 개편안 발표 일주일 만에 불거진 '땜질 처방' 논란


 정부는 다주택자의 양도소득세 중과세를 한시적으로 완화해 시장에 매물을 유도하겠다는 방침을 내놓았습니다.

 그러나 기존의 강력한 규제와 새로 도입하려는 세법이 정면으로 충돌하면서 발표 직후부터 보완책이 연이어 발표되고 있습니다.

 원칙을 세운 뒤 예외를 계속 추가하는 방식이 반복되면서 정책 자체의 신뢰도가 크게 떨어지고 있다는 지적이 이어집니다.

수능 특례처럼 복잡해진 세법 개정안의 구조적 문제

 복잡한 수능 입시 제도에서 수많은 특별전형과 예외 조건이 취지와 달리 혼란을 낳듯, 이번 세제 개편안도 누더기 규제로 변질되고 있습니다.

 기본 원칙을 정해놓고 현장의 반발이 터질 때마다 예외 조항을 하나씩 얹다 보니 정책 본래의 목표를 파악하기 어려워졌습니다.

 결국 복잡한 수능 문제를 풀듯 대다수 국민이 본인의 과세 대상 여부와 공제 혜택을 일일이 계산해야 하는 불편을 겪고 있습니다.

토지거래허가구역 내 세입자 실거주 의무 유예 연장

 다주택자 양도세 중과를 피하려 집을 매도하려 해도 토지거래허가구역에서는 매수자가 허가 후 짧은 기간 안에 실입주해야 하는 규제가 발목을 잡습니다.

 세입자의 계약 기간이 많이 남아있는 주택은 팔고 싶어도 살 수 있는 매수자를 찾기 힘들어 거래가 동결되는 기현상이 발생했습니다.

 정부는 결국 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 경우 실거주 의무를 2028년까지 유예하는 방안을 뒤늦게 검토하며 또다시 예외를 만들었습니다.

비거주 1주택자의 반발과 '킬러 문항'이 된 실거주 인정 기준


 법제처 국민참여입법센터에는 세법 개정안이 입법 예고된 지 며칠 만에 5,000건이 넘는 반대 및 보완 요청 의견이 접수되었습니다.

 특히 직장 발령이나 자녀 교육, 부모 봉양 등으로 어쩔 수 없이 소유 주택에 살지 못하는 비거주 1주택자들의 원성이 가장 높습니다.

 단순히 실거주 여부만으로 혜택과 불이익을 나누다 보니 억울한 피해자가 양산된다는 주장이 거세게 제기됩니다.

종부세 기본공제 차등과 실거주자·비거주자의 세 부담 격차

 이번 개편안은 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올려 세 부담을 낮추었습니다.

 반면 비거주 1주택자의 기본공제액은 기존 12억 원에서 9억 원으로 오히려 크게 낮춰 엄격한 불이익을 주도록 설계했습니다.

 동일한 공시가격 15억 원 주택이라도 실거주자는 1억 원에 대해서만 과세표준이 잡히지만, 비거주자는 6억 원이 과세 기준이 되어 세금이 급증합니다.

[1세대 1주택자 종부세 기본공제 비교]
• 실거주 1주택자: 12억 원 ➔ 14억 원으로 상향 (세 부담 완화)
• 비거주 1주택자: 12억 원 ➔ 9억 원으로 하향 (세 부담 급증)

직장 발령부터 손주 돌봄까지, 현실을 반영하지 못하는 3년 인정 한도

 정부는 지방 발령이나 취학 등 부득이한 사유가 있을 때 다른 시·군 거주자에 한해 최장 3년까지만 실거주로 인정해 주겠다는 방침입니다.

 하지만 맞벌이 자녀의 손주를 돌보기 위해 근처로 이사한 경우나 리모델링 공사로 장기 이주한 사례 등은 예외 인정 대상에서 제외되어 큰 반발을 샀습니다.

 수능의 변형 문제처럼 현실의 가변적인 상황을 획일적인 3년 기준에 맞추려다 보니 현장과의 간극이 점점 더 벌어지고 있습니다.

시장의 불확실성을 키우는 잇따른 규제 보완과 향후 전망


 부동산 세제 외에도 개인종합자산관리계좌(ISA) 개편안과 주가 누르기 방지법 등 세법 개정안 전반이 반발에 부딪혀 재검토에 들어갔습니다.

 정부는 입법예고 기간에 수렴된 의견을 바탕으로 시행령 개정 단계에서 예외 사유를 신축적으로 반영하겠다고 밝혔습니다.

 그러나 연이은 수정을 거치며 정책의 예측 가능성이 무너지면서 부동산 시장의 관망세와 불안감은 더욱 짙어지고 있습니다.

ISA 계좌 및 주식 관련 세제까지 확산된 재검토 기류

 기존 가입자의 선택권을 제한하려던 ISA 계좌 개편안 역시 불만이 폭발하자 정부는 조항 수정 작업에 착수했습니다.

 주가 누르기 방지법 역시 실효성이 부족하다는 지적을 받아 당정이 조문 구성을 처음부터 다시 검토하고 있습니다.

 세제 개편안 전반에서 허점이 드러나면서 당초 정부가 의도했던 시장 안정 및 공정 과세 효과가 반감되고 있습니다.

전월세 시장 불안 유발과 세법 개정안의 최종 추진 일정

 비거주 1주택자에 대한 세 부담이 강화되자 세입자를 내보내고 직접 입주하려는 집주인들이 늘어날 것으로 예상됩니다.

 이는 강남권 등 주요 지역의 임대차 물량을 줄이고, 늘어난 보유세가 전월세 가격에 전가되어 임차인의 부담을 키울 우려가 있습니다.

 정부는 입법예고를 마친 뒤 당정 협의와 국무회의를 거쳐 정기국회에 최종 세법 개정안을 제출할 계획입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택도 다주택자 양도세 중과 배제 혜택을 받나요?

A1. 세입자의 계약 기간이 남아 있어 매도가 불가능했던 상황을 해결하기 위해, 정부는 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 2028년까지 유예하는 방안을 검토 중입니다. 세부 사항은 시행령 개정안에서 최종 확정될 예정입니다.

Q2. 직장 발령으로 본인 집에 살지 못하는 비거주 1주택자는 종부세 불이익을 피할 수 없나요?

A2. 취학, 직장 이직, 부모 봉양 등의 사유로 타 시·군에 거주하는 경우 최장 3년까지 실거주로 인정받을 수 있습니다. 또한 손주 돌봄이나 리모델링 등 예외 사유와 인정 기간을 추가로 확대하는 방안도 논의되고 있습니다.

Q3. 이번 부동산 세제 개편안의 최종 확정 일정은 어떻게 되나요?

A3. 입법예고 기간 수집된 국민 의견을 바탕으로 당정 협의 및 국무회의를 거쳐 정기국회 개회 전까지 최종안을 국회에 제출할 예정입니다.

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